购房已十余年，未能办理过户手，案外人可否申请执行？
购房已十余年，未能办理过户手续，案外人可否申请执行？
作者|王景林律师
芜湖范先生十余年前从开发商处购得一幢房屋，由于开发商原因，一直未能办理过户登记。前两年，案外人因与开发商债务纠纷，申请执行该房屋，本案经过一审、二审，均判决范先生败诉，准许执行该房屋。范先生无法接受，现已委托笔者为其申请再审。
一、案情回顾
2011年5月，范先生与芜湖联合公司签订《商品房买卖合同》，约定范先生向其购买一幢房产，价值100余万元。合同签订后不久，范先生便付清全部房款。2015年起，范先生及家人开始在涉案房屋居住至今。
2012年开发商老板被捕入狱，涉案工程出现烂尾现象。因开发商原因，涉案房屋一直未能办理过户登记。
2022年，案外人因与芜湖联合公司民间借贷纠纷一案，申请执行涉案房屋。范先生提出书面异议，法院裁定中止执行。随后，案外人起诉至法院。
二、法院审理
芜湖中院审理后认为，一、范先生提供的买卖合同内容存在不合理之处，对其真实性难以认定；二、范先生自认在案涉房产同一区域，其配偶名下登记有一处住宅。可见，即使其主张购买案涉房屋系用于家庭居住，显然亦不符合 《执行异议和复议规定》 第二十九第二项的法定情形。三、范先生提供的付款凭据，尚不足其主张的合同约定总房屋价款的百分之五十。
一审法院最终判决，准许执行登记在芜湖联合公司名下的涉案房屋。范先生不服一审判决，遂向安徽高院上诉。
安徽高院审理后认为，案涉房屋被查封及其提起执行异议时，范先生与其配偶名下尚有其他可用于居住的房产。故本案不适用于《执行行异议和复议规定》第29条之规定，应依照该规定第28条予以审查。
范先生诉称，其于2011年6月付清全部购房款后，芜湖联合公司就向其交付了案涉房屋。直至案涉房屋于2021年12月29日被查封时，长达十年余的时间中，范先生未能举证证明其在合理期限内曾要求芜湖联合公司提供相关办证材料，要求其协助办理房屋产权证，故，其所举证据不足以证明其对案涉房屋产权未完成过户登记不存在过错。
此外，范先生提交的多份商品房买卖合同不仅内容不一致且其中存在明显不合常理的地方。因此，依据现有证据，范先生与芜湖联合公司是否在案涉房屋被查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同亦是存疑的。
二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。
——芜湖中院（2022）皖02民初8 3号民事判决书
——安徽高院（2023）皖民终218号民事判决书
三、律师点评
一审中，范先生提供《商品房买卖合同》二份。
一份合同上，标明网上签订时间为2011年 5月2 0日，而合同载明的交房时间为2010年9月30日前。
另一份合同，系从房屋产权部门调取，标明网上签订时间为2011年6月7日，但合同法律依据部分竟然载明“根据《中华人民共和国民法典》”。
法院据此认为二份合理真实性无法认定。范先生称另一份合同系从房管部门调取，最简单的做法就是，可以直接向房管部门核实其真伪性，但法院不愿主动核实。
一审法院比较草率，并未能查明本案客观事实。
二审中，范先生提供的付款凭证基本上得到认可，但法院适用《执行异议和复议规定》第28条规定，认定未办理房产证范先生存在过错，另外，合同还是存疑。
范先生曾多次联系芜湖联合公司，要求为其办理房产过户，均因公司老板被捕入狱无人管事，因而导致其未能办成过户登记。范先生显然不存在过错。二审亦未能主动查明事实。
更为搞笑的是，范先生儿子与他同时购买的房子，与他遇到同样的问题，一审、二审均是相同的法官，但一审、二审判决他儿子胜诉，却判决范先生败诉。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条，属于法条竞合。作为个人买受人，实践中允许选择适用第28条或第29条。
本案存在争议较大，目前笔者已为范先生向最高人民法院申请再审。
四、相关法条
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》
第125条，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
第127条，“实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。
相关文章
-
论“垂帘听审”的优越性
近日，法律圈关于“垂帘听政”的新闻很热闹，连各大媒体都在纷纷发表评论，涉事的法院发布的“情况通报”显示，人家认为这是“派员指导下级法院审判工作符合规定”。但仔细观察，持反对意见的几乎都是律师、社会人士，而体制内的人对此事毫不感冒。他们既不关心，也不惊讶，甚至一片的点赞声。妄自揣摩一下，试着分析一下赞成“垂帘听审”审案方式的，究竟是出于何种的考量，以供大家听听两面的声音。1、体现领导智慧。法院领导...
2024-05-15 06:06:25 领导法官法院 -
最高检不批捕指导性案例：多次盗窃多肉植物，不具严重社会危害性
经2024年1月26日最高人民检察院第十四届检察委员会第二十三次会议决定，现将朱某涉嫌盗窃不批捕复议复核案等四件案例（检例第209—212号）作为第五十二批指导性案例（不批捕不起诉复议复核及刑事追诉标准主题）发布，供参照适用。朱某涉嫌盗窃不批捕复议复核案（检例第209号）【要旨】行为人虽然“多次盗窃”，但根据行为的客观危害、情节与行为人的主观恶性等综合考量，不具有严重社会危害性，不应受刑罚处罚的...
2024-05-15 06:06:23 昆明市人民检察院朱某 -
债权人如何主张权利？
导读：在法律实践中，债权人主张权利是维护自身经济利益的重要手段，涉及合同法、民法典等相关法律法规。债权人应通过合法途径，如协商、调解、仲裁或诉讼等方式，向债务人追讨欠款或其他履行债务的要求，确保自身权益不受侵害。 债权人如何主张权利？1.债权确认：首先，债权人需明确债权的存在及具体数额，这通常基于双方签订的合同、借据、交易凭证等证据材料。根据《中华人民共和国民法典》第一百一十八条，民事主体依法享...
2024-05-14 12:18:59 遗产税债权人遗产婚姻家庭 -
购房已十余年，未能办理过户手，案外人可否申请执行？
购房已十余年，未能办理过户手续，案外人可否申请执行？ 作者|王景林律师 芜湖范先生十余年前从开发商处购得一幢房屋，由于开发商原因，一直未能办理过户登记。前两年，案外人因与开发商债务纠纷，申请执行该房屋，本案经过一审、二审，均判决范先生败诉，准许执行该房屋。范先生无法接受，现已委托笔者为其申请再审。 一、案情回顾 2011年5月，范先生与芜湖联合公司签订《商品房买卖合同》，约定范先生向其购买一幢房产...
2024-05-14 09:27:39 芜湖房屋买受人 -
究竟是上级法官“遥控”指挥一审，还是“依规指导审判工作”？
近日，一则刑事案件开庭审理被法院领导、上级法院法官“遥控”的新闻热传，在场的案件家属、辩护律师通过自媒体发布情况说明之外，“新黄河”、“北京青年报”等媒体都报道了该新闻。根据“北京深一度”的报道，5月11日，一起12人被控寻衅滋事罪的发回重审的刑事案件在青海省海西蒙古族藏族自治州天峻县法院公开开庭审理。审判长宣布休庭后，有辩护律师有诉讼事项追上审判长询问，经过审判长席无意中看到电脑显示器上有微信...
2024-05-14 06:04:57 法院案件审判长 -
“请托他人办事不成”的，人民法院案例库提供了可退款的参考案例
托人花钱办事，事情没有办成，钱究竟该不该退？按老百姓的想法，办事不成退钱是天经地义的事情，可是，在司法实践中，此类案件的处理结果，却是标准不一，裁判争议极大。基本案情法院经审理查明:2004年，封某某、胡某某的子女二人高考成绩均低于当年高考本科分数线。两人到邵某某开办的高考招生服务中心,委托邵某某为其子女联系好一点的学校就读。一个月后邵某某通知两人每人只要交65000元就能保证让其子女被北方交通...
2024-05-14 06:04:55 江苏省沛县人民法院 -
经典词牌《一剪梅》中的“一剪”到底是何意？古代文人确实挺讲
古诗词作为我国传统文化的重要组成部分，一直以来都备受大家所喜爱。而它们也贯穿了我们的学生时代，从小到大我们背诵的古诗词加起来起码也有数百首。在读过这么多古诗词以后，相信很多人都发现了一个问题，那就是古诗一般诗题很少相同。但是词就不一样了，叫《渔家傲》、《采桑子》、《浣溪沙》、《如梦令》等的同名词作数量很多，这是为什么呢？其实这主要是因为词和律诗在格式上是有很大不同的，律诗只有四种格式，但词却有上...
2024-05-14 01:51:52 词牌梅花它的 -
网友为广场舞大妈写了首《江城子》，从开篇美到结尾，高手在民
读了万卷书，让笔者明白了什么叫“书中自有颜如玉，书中自有黄金屋”；行了万里路，让笔者懂了什么叫“高手在民间”。民间的诗词高手们，总是有各种奇思妙想，让大家见识到中华汉字之美。60多岁的老渔民危勇模仿骆宾王《咏鹅》写了首《咏鸡》，“鸡，鸡，鸡，尖嘴对天啼”可爱又有趣，拿下万元大奖。大学小伙子高龙，写了首《桔子》，“我是春天里出生的绿皮野兽，在秋夜里悄悄吞下十瓣月亮”，只有短短24个字打败2.6万首...
2024-05-14 01:51:50 大妈词牌江城子 -
网红诗句“心有猛虎，细嗅蔷薇”下句是什么？看原诗对余光中服
因为李安的《少年派的奇幻漂流》，让很多人记住了8个字：心有猛虎，细嗅蔷薇。把猛虎和蔷薇放在一起比较，柔美和阳刚完美结合，完美诠释了人内心的复杂和矛盾。不少人以为这8个字是某网友的杰作，毕竟写得这么潮，但事实上这8个字大有来头。这8个字其实是出自一首诗，诗名为《于我，过去，现在以及未来 》，作者是西格里夫·萨松。他是英国著名诗人和小说家，生于1886年9月8日，本是剑桥大学的才子，后在一战中立下赫...
2024-05-14 01:51:47 猛虎的是个字 -
网络金句“确认过眼神，你是对的人”，用李商隐的诗来说更高级
提到网络金句，大家可能都会想起很多既有趣、又酷劲十足的句子。其实每一年，语言研究中心官方都会评出当年的十大网络用语。比如2018年，网络十大用语就有以下几个，大家看看是不是你所熟悉的：C位、杠精、锦鲤、skr、官宣、佛系、土味情话、皮一下、燃烧我的卡路里，还有本期咱们要说的这个“确认过眼神”。这些网络用语，个个都颇有意思，之所以本期要说这“确认过眼神”，是因为这5个字笔者第一次看见时，就有一种似...
2024-05-14 01:51:44 的人眼神灵犀
